(1)未取得物业／停车场所有权证的。
(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。
(3)权属有争议的。
(4)属违法建筑的。
(5)不符合安全标准的。
(6)已抵押未经抵押权同意的。
(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
(8)与人共有，未取得共有人同意的。
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。
停车场应本着服务于人的原则经营管理，应作长期规划，勿因只顾眼前利益而给自己带 来损失，甚至引起法律纠纷，给整个物业带来不利影响。
2.制定完备的书面租赁合同
停车场租赁合同属于正式合同，合同的形式必须是书面的。停车场租赁合同是指当事人 之间约定的一方将停车场转移给另一方使用，另一方支付租金的书面意思表达。停车场租赁合同应包括以下条款：
(1)当事人姓名或名称住所。在租赁合同中应写明出租人和承租人的姓名或名称地址。如果出租人或承租人是自然人，则写姓名；如果是单位，则写单位的全称、联系电话等。
(2)停车场的位置、面积。座落位置最好标明号码，同时也有必要标明使用面积。
(3)租赁用途。明确只用于停放车辆，并明确停放车辆的型号(大型、中型、小型)。
(4)租赁期限。合同中应明确具体的承租期限，并约定具体的交停车位的时间，租赁期过后，出租人便有权收回停车位。
(5)租金。这是合同的重要条款。合同中应明确租金的计算标准、付款方式(用现金或支票等方式)、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。
(6)有关转租的约定。转租是指承租人将所租车位再出租给别人。一般情况下，是不允许转租的，但经出租人同意的例外。因此，双方应就是否可以转租进行约定。
(7)变更和解除合同的条件。随着时间和条件的变化，原租赁合同中的部分条款可能需要变更，或者需要解除原租赁合同。因此，租赁合同应明确规定在什么情况下可以解除合同 ，什么情况下可以变更合同。
(8)违约责任。即约定当事人如果违反合同的约定或不履行合同中规定的义务，应承担什么样的责任。这是一个惩罚条款，目的是督促双方当事人都如约履行合同。
(9)当事人认为需要约定的其他条款。如纠纷的解决方式、合同的生效时间等。
订立合同时，不仅各条款要完备，在措辞上也要尽量完善，考虑周全，防止引起误解， 发生纠纷。
(三)停车场租用办理程序及停车卡的使用规则
停车场为用户办理停车位租赁时，首先应验证承租人的证件或证明，然后与其签订车位 租用协议。在收取车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡，并收取电子出入卡按金。
停车场应制定停车卡的使用规则，并详细地介绍给用户。一般停车卡的使用规则如下：
(1)车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检查和车辆出入。
(2)用户如更换车辆，须到停车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。
(3)若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及时告知停车场，并提供有效证明，然后办理旧卡停止使用和新卡补办手续。
(4)用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。
(5)为保证车辆的停放安全，减少被盗的机会，停车卡应随身携带。
(四)停车场租赁业务展开的方法
由于停车场租赁是一项长期的经营活动，且办理停车场租赁业务的规模较大，设施设备 、管理等方面相对先进，因此，它需要充足的客源支持。目前，停车场开展租赁业务主要有以下几种方法：
(1)实行一条龙服务。这种方法是指运用社会上的配套资源提供服务，除办理停车业务外，还为用户代办各种交通手续、证件，代办年审、检测等。
(2)与附近的大公司、出租车公司、停车位不足的住宅小区、大厦联系，进行推销。
(3)广告招租等。目前，停车场租赁市场还没有一个完整的体系，政策法规还相对滞后，还存在着出租和承租方主体资格不规范的现象。因此，停车场租赁应本着合法合理谨慎的 原则去经营管理，既要有利于自身的发展，又要使用户满意，既要达到服务于人、服务于社会的目的，又要争取停车场的经济效益。
停车场的物业管理