2 前期工程费 330 52
3 建安工程费 14012.37 2204
4 前期费用 350 55
5 公共配套设施费 330 51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等
6 不可预见费 490.1 77 按总成本2%计
7 期间费用 2161.62 340
管理费 80
财务费用 60 按20xx万元贷款,2年期限计
销售费用 200
8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提
9 合计 24994.98 3931.5
◆ 第七段：如何进行财务评定？
1、利润预测
销售平均价格：4660元/平方米
（入市价格：4300元/平方米）
（全部销售实现价格：6000元/平方米）
单位成本：3931.5元/平方米
可售面积：63577平方米
销售收入：29245.42元
税前利润：4250.44元
税前利润率：4250.44÷24994.98=17%
2、其他（略）
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(www.yf1234.com) 商品房中，住宅占大部分，比例为70.2%。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。
1993年—1994年荔湾区商品房销售情况
单位：平方米
住宅 商场 写字楼 合计
93年 成交面积 87678 2420 0 90098
占该年总成交 97.3% 2.7% 0% 100%
94年 成交面积 6141 31065 29777 122258
占该年总成交量比例 50.2% 25.4% 24.4% 100%
95年 总成交量 149094 33485 29777 212356
所占比例 70.2% 15.8% 14% 100%
由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。
2.4.2.2楼盘调查范围
本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的83.3%。
2.4.2.3楼盘销售情况分析
在调查的8个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。（见后表）
西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以1992年5月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港元，但仅一年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元8500—10000元之间，比1992年推出时价位上升了约25%左右。
至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达24万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊（包括香港地区）刊登。
2.4.3物业出租情况（略）
2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析
（1）供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。
（2）需求方面，住宅需求大于商业用房需求。买家香港、国内人士各半，自用客多，中小面积单元的销路较大。
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