高档写字楼的物业管理精要

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３．物业管理公司各部门：物业管理公司各个部门应将公司的各项制度、规定和办法分解落实到各个岗位，并制定各执行各岗位工作程序和标准。
程序化管理
"程序"实际上是由管理实践经验总结出来的带有规律性的物业管理方法。实行程序化管理，就是要求物业管理和服务的各项工作都按规定程序进行，不得违反。（一般由各物业管理公司制定）
标准化管理
物业的标准化管理，是指物业管理公司各项管理工作均有规范化的标准，而管理工作必须按规定的标准完成。（由各物业管理公司制定）
字楼管理
１．制订写字楼管理的构想：在构想中，首先明确物业管理公司的责任，其责任就是运用先进的管理知识和方法，以最佳方式保养和管理物业及其附属设施与四周的环境，令业主和用户有一个安全、舒适、快捷的工作生活环境；其次，明确大楼使用前的准备工作；再次，订出物业管理服务范畴；最后，订出物业管理财务，组织及人事制度。
２．大楼使用前的准备工作：
（１）根据大楼的特点及周边环境，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理维修基金的支出。
（２）草拟一切有关物业管理的文件，包括大楼各项制度、装修规定等。
（３）从物业管理角度，向发展商提供合理化意见，为日后的管理和物业的升值服务。
（４）做好大楼交接的各项准备工作。
３．物业管理服务范畴：
装修图则审批
所有业主和用户进行装修，装修图则都需由管理公司事前批准。装修工程完成后，物业管理公司有权予以检查、验收，以确保大楼结构不受影响，消防喷淋系统不受破坏。
维修服务
管理公司将安排工程人员２４小时值班，并于时间处理突发性影响，如漏水、停电、电梯故障等。
保安服务
制定全面的保安计划，完善半路电视系统，对办公时间非开放时间的进出、探访有严格的监控。
清洁服务
制订完善的清洁细则，订明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方式等，以此为准则执行。
咨询服务
在大楼内设询问处，为用户和来宾提供咨询，并在大楼醒目处设各类指示牌，标明公司名录及房号等资料。
公关服务
为提高大楼的知名度，须开展公关活动。遇到重大节日，为增加气氛，树立大楼独特的形象，可进行必要的节日装饰。这有利于提高出租率和物业售出价。
向业主和用户定期报告
应定期向业主和用户提交管理报告。报告有关管理情况、基金账目情况、值得留意的事项以及改善的建议等。
其它服务
如设管理处、提供保险意见等。
４．物业管理财务、组织及人事制度：
（１）财务制度：要达到物业管理的最高成效，必须有一个良好的财务计划，没有计划，每年的管理费用不稳定，直接影响管理的素质和物业本身的价值。在物业交付各业主以前，根据实际情况及物业自身的特点，制定财务预算方案，交发展商审批。物业管理公司还应建立完善的财务制度，有效地控制各项开支。
（２）组织及人事制度：建立一个以最少人力资源而能达到最高营运管理效率的组织机构。根据业务需要，设立必要的工作岗位，制订各项守则及员工工作程序，草拟和缓管理员工岗位职责，安排招聘所需员工，进行员工岗前培训，灌输专业物业管理精神，建立优胜劣汰的人事制度。

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