购物中心为适应流通革命与现代化消费需求所形成的经营模 式，为实现大规模的经济利益及全方位服务，传统的经营管理已 不能胜任，必需通过由专业人才组成的经营管理团队有效地运作 才足以胜任。应预先进行详细的规划，争取适任的专业人才，形 成坚强的经营管理团队，使其足以面对环境的变化，化解风险及 有效地取得应用资讯。所以经营管理团队足以掌握未来，执行业务计划目标，扮演承前启后的重要角色。由于他们专业有效的经 营管理，充分发挥边际投资效益，成本预算能在有效的控制管理 下大幅降低，购物中心才得以运作顺畅。
（一）组织的特征
经营管理团队在组织中充分体现其功能，依据ROBERT G.WRIGHT主张，组织应具备下列数项特征，尤其是经 营管理团队，以其专业的技能使组织的特征更为明显。
1．目的或目标：
组织的功能在于实现目标或达到目的，一个组织没有明确的目标或目的，将形同迷失方向的船只，不知航向何 处。然而购物中心的组织目的或目标却在专家的规划中有明确的拟定，并制定手册使经营能向目标挺进。
2．权威的领导中心：
购物中心的组织特征必需具备权威的功能。购物中心于规划、营运中，对业务检讨、改进、评估及其问题解决 都需要权威的建议，组织应能整合各专家的意见，提供具体有效的办法，体现经营管理团队的绩效。
3．正式组织：
组织，具有正式对外执行表示意见的法人功能，亦可根据内部要求依据章程执行各种事物。另外，正式组织可以为永绩经营的组织体，经营理念亦通过组织表现特质及经营管理功能。
4．非正式组织：
非正式组织结构大多属非永久性组织，或为达到制衡，或为提升参与功能而设置的组织。其结构大多采用委员 会制，使参与决策的人数增加，达到整合意见、集思广益之效果，而组织特质可采取融合非正式结构性团队，使经营管理绩效更佳。
5．经过设计的一群人：
所谓经营团队即是经过设计的一群拥有专长的专业人士，结合于组织运作内部。由于其经过设计，为呈现经营 特色而组织架构起来的，结合这一群专业的团队，才能够形成坚强的组织，经营管理团队功能才能呈现出来，达到分工与专业化的特征。
6．授权过程：
购物中心逐渐开发，经营管理组织渐次搭配建制，达到授权的实际过程，经营管理团队赋予任务，寄望呈现预 期功能，授权的过程是经营管理团队组织建制完成的重要步骤之一。相对而言，授权是经营管理团队肩负责任的开始。
7．沟通系统：
组织体所以能表现整体功能，在于组织内部沟通系统的顺畅，经营管理团队经有效沟通，将使组织朝向组织目标迈进。
8．激励体制：
经营管理是追求目标的团队运作，实际上必须通过人的作为，故设定的目标具有激励措施的拉力，其结果爆发 力较大。因此，经营管理团队具有内部自发的激励，且组织散发有效的资讯，促进各商店经营成功，隐含激励的特征。
9．控制系统：
经营管理团队通过组织，制定各种规划、规章或订定合约控制购物中心营运轨迹，达到具体的经营管理绩效。
10．为达到设定的目标，经营管理团队应尽量满足下列条件：
一般团队多在鲜明的设定目标条件下建制而成，故不论从人才或目标条件均有明确的指标。由于经营开发团队 的成员属于经过设计的一群专业人士，他们能具体有效地开发一套制度，提供执行的依据，并拟具达到绩效的较可 行策略。为达到经营管理原设定的目标，团队的成员应满足一定的条件，才能促进目标的成就。而这些条件不但是 经营管理所必需，也是购物中心成功的要件。
(二) 制定各项组织功能、执行策略与拟定专业人员的工作内容：
经营管理团队为使其角色功能结合达成组织目标的目的，应充分利用其专长，细分达成经营管理目标的分项因素，并经由各项因素分析研究解析组织分工的各别功能，拟订策略及组织成员的各项工作内容，有了这些具体条件 之后组织活动才得以有效地展开。
购物中心管理的团队合作