购物中心客源范围策划手册

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区位
二次世界大战后，区位的选择出现戏剧性的对比，零售商场的开发，有的盖在既有的市中心区，有的则盖在市 中心外缘的城郊地区，一望无际的大片绿地上，因而，区划出了城郊型(out-of-town)与市中心型(或都会型)二者之 间的差异，这种分类方法打破了其他的分类方式。二者在造形上有所差异，同样地，进驻市中心区的商业业种，与 其他替选区位的业种，也有明显的差异性。
例如在美国与欧洲二地，某一些型态的商店，诸如：汽车百货店、电器用品店以及家俱店，皆大量地迁出市中心地区，因此在市中心区，流行的时尚商品成为商店的主流业种。
业种组合
过去二十年来，商场开发最戏剧性的发展之一，就是出现了新形态的业种组合，这种新的业种组合，与以客源 范围为分级基础的业种组合，完全不同。
在诸多新兴的业种组合形态中，最广为人知的，莫过于独门精品店型的购物中心，这种商场类型的业种组合， 的确可以适用的范围很广，但是却缺少典型区域性购物中心里最具主导性的『主力』商店。
独门精品店型的购物中心自从1960年代崛起以来，这一类的商场形态，已经衍生出许多的子类型，而且各自拥 有不同的建筑特性。游园风味的市集广场(Festival market place，也可称为节庆式的市集广场)，吸引了绝大多数的 观光客与休闲购物人潮，为了满足消费者的需求，其业种组合完全偏重于餐饮、礼品与新奇商品的供应商。虽然， 其座落区位多少有一点偏离传统购物中心选址的范围，但是，所谓地点较偏的开设地点，通常还是属于市中心商业 区的边缘地带，因此从这里可以连带吸引次要性的上班族客源。主题式或是『村庄式』的独门精品店型购物中心， 就是将游园风味市集广场作转型之后的一种类态，它也锁定了类似的观光市场，贩售类似的美食与礼品，但是在建 筑设计上，则以某一区域或某一时期的主题作为设计风格。不论是游园风味的市集广场，或者是主题式的独门精品店型购物中心，二种类型绝大部份的案例，其开发区位都在水岸边。
另一种后来才发展出来的独门精品店型购物中心类型，称之为流行时尚型购物中心(fashion centre)，同样地， 它也吸引观光客与市中心商业区的办公族群，但是，该商场只有贩售高级或流行精品的精品店与商店。虽然该商场 中或许也有小吃街，但是食物贩售的店面，并不是该类型商场主要强调的特色。
零售形态
由于早已意识到，不同消费族群之间的差异性与观念上的差别(用产业行话来说，就是『生活形态的区隔』)， 已经逐渐拉大，因应之道就是，新型态的购物中心特别在商品种类或行销手腕上，发展出各自的特殊风格。比方 说，流行时尚购物中心的概念，并不只适用在独门精品店型购物中心身上，也可以运用在类似区域性购物中心的类 型里，商场内有百货公司『主力商店』，还加上许多五花八门的较小规模店面，所有的店家皆是在高级的店面环境 中，贩售昂贵的高级精品与流行商品。不过，同一位设计师的品牌，在折价店型(cut-price)或工厂直销中心(outlet) 里，也以相当不同的手法销售。折价店型或工厂直销中心，都名列在1980年代美国发展最快速的几种新兴商场类型 的排行榜之中。这二种类型的商场，同样都强调在成本上的竞争力，直营店型购物中心通常都倾向较大型的开发规 模，吸引区域性或观光客型的客源，而且由多家工厂直营的商店所组成；另一方面，折价店型购物中心则比较类似 折扣店型的流行时尚购物中心，其所服务的客层反而是锁定住宅区的客源，而不是观光客型的客源。
实质的建筑形态
最后，我们来谈一谈，最近出现的几种特定的设计手法，已经变成几种独特的实质建筑类型，这些类型在各类 不同的零售开发计划中，一再地被重复运用。最常被用来形容这几种基本类型的术语，即是：(1)露天式或室内式 的购物中心，所指的就是购物中心空间围塑性的程度；(2)垂直型的购物中心，所指的是多楼层式的购物中心，购 物者实际使用的垂直购物动线，是最重要的设计考量，尤其对于限制条件相当多的基地而言，这一点格外重 要；(3)骑楼式或尺度较大的拱廊式购物中心，在这一类的商场建筑里，线性的、充满自然光线的中央空间，是商 场最明显的型态特征；(4)采光大厅式的购物中心，围绕着一个主要的中央空间，发展出整体建筑造型。
总括而言，这些变数，创造了一个定义广泛的零售商场型态的类型学。

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