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中山市房地产金融业务情况调研报告

浏览次数: 700次| 发布日期:09-06 11:54:41 | 调研报告
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  (三)国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限,20xx年1—4月份我市房地产投资平稳增长,房价受原材料价格上涨的影响缓慢上升。  今年1—4月份,我市房地产投资平稳增长,房地产开发完成投资17.37亿元,同比增长10.82%;施工面积51.82万平方米,同比增长16.28%;新开工面积123.39万平方米,同比增长18.42%;其中住宅新开工面积99.54万平方米,增长25.93%。房地产开发投资呈现如下主要特点:  1.投资逐步回升。在去年高增长基础上,20xx年
  2、
  3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-5.02%、1.08%、10.82%,显示出稳步回升势头。 2.房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1:2.29,其中利用外资增长最快,达1.44倍;其他资金所占比重最大,为全部到位资金的40.37%。 3.新增商品房屋供应增加,受政策影响持币观望者增多,销售相对减弱。前四个月累计房屋竣工面积35.60万平方米,同比增长12.36%;其中住宅竣工面积31.24万平方米,同比增长12.36%。商品房屋销售面积35.17万平方米,同比下降7.09%;其中住宅销售面积30.25万平方米,同比微降0.39%。 4.商品房屋建筑造价升高,销售价格微增。受国家宏观调控政策的影响,全国房价有所下降,但中山的房价比较理性,据房产地业界的调查,无论从建材、开发成本上看,还是中山的人文居住环境,中山的楼价有上升的空间。据统计资料计算,每平方米商品房屋的建筑造价为1214元,同比增长25.32%,而每平方米商品房屋的销售价格为2539元,同比微增2.08%。
  (四)当前住宅和房地产开发建设中亟需研究和解决的新情况和新问题 1.商品房空置面积偏大。 在2000年到20xx年连续三年商品房畅销的情况下,不少企业为分一杯羹而不断加入房地产开发的行列,房地产开发进入全面开发的阶段,因此施工规模不断扩大,竣工面积增长较快。 近五年商品房开发投资完成情况
   单位:万平方米 项  目 2000年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年4月 商品房屋销售面积 75.01 100.5 125.13 149.26 159.27 35.17 其中:住宅 71.06 91.83 110.46 126.94 141.75 30.25 商品房屋 空置面积 65.75 82.37 109.62 124.74 138.52 150.18 其中:住宅 44.12 51.30 71.82 69.32 87.26 94.6 商品房销售面积逐年攀升的同时,商品房屋空置面积也在增大,2000——20xx年4年商品房屋空置面积分别为65.7
  5、82.3
  7、109.6
  2、124.7
  4、138.5
  2、150.18万平方米,其中住宅面积空置分别为44.1
  2、51.30、71.8
  2、69.3
  2、87.2
  6、94.6万平方米,住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积,5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。据统计资料显示,空置商品房中空置一年以上的面积占比50.87%。这些主要是由于商品房结构比例失调,导致部分商品房大量空置,资金严重积压,若按我市今年上半年平均销售价格每平方米2487元计算,积压资金达34亿元。 2.规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。 据20xx年年报资料显示,有开发工作量的房地产开发经营企业161  家,其中具有三级以上资质的只有15家,占总数的9.32%。我市投资规模超5亿元只有5家,占总数的3.11%。20xx年,完成房地产投资大于5000万元的企业有14家,占总数的8.7 %;完成投资额在1000万元以下的有76家,占总数的47.2%。具有暂定和其他资质等级的企业共有129家,占全部企业的80.12 %,这些企业只能开发单个项目,如果要继续开发其他项目,则需要重新取得新的资质等级。仅20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足,以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生,同时企业难于扩大经营,若销售链条中断,便陷入了进退两难的局面,增大银行金融风险。 3.公司资产负债率高,开发成本和管理费用较高,经济效益亟待提高。 据20xx年《中山统计年鉴》资料显示,20xx年全市房地产公司161家,负债总计159.5亿元,平均每家负债9907万元,全部企业资产负债率高达86.69%,是历史的较高水平。经营收入35.99亿元,商品房销售收入29.97亿元,其中销售给个人29.61亿元,占全部销售收入的82.27%,说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为1.48亿元,其中亏损企业76家,占全部企业的42.20%,比上年同期下降0.35个百分点,但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负5307万元。企业的商品房的结构不合理,不适合市场需求,亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。

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