中山市房地产金融业务情况调研报告

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　　二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响
　　（一）房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加 自20xx年10月29日央行2次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年1—5月，粗略估计我分行提前还款金额约3000万元，累计发放额为2.04亿元，提前还款额占发放额15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为5万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。
　　（二）最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。 最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自主选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。
　　（三）营业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。 自今年6月1日起，新政策规定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看，6月1日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。
　　三、中山市分行房地产信贷业务发展情况
　　（一）个人住房贷款情况 中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表
　　    单位:亿元 项 目 20xx 20xx 20xx 20xx.5余额 四行占比 20xx.5新增 四行占比 全市占比 工 行
　　  30.32  34.95% 1.86 47.43% 30.01% 农 行
　　  15.80  18.21% 0.86 21.89% 13.85% 中 行
　　  23.83  27.47% 0.58 14.69% 9.29% 建 行 12.79 14.14 16.17 16.80 19.36% 0.63 16.00% 10.13% 交行

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