一、物业概况
廣州「星河湾」是由广州宏富房地产有限公司投资兴建的低密度园林大型住宅小
区。位于番禺迎宾大道旁占地超过一千亩。匠心独特的规划设计和整体效果，使
物业极具巨大的居住价值及升值潜力。据此，我公司制定出切实可行的管理方案，
计划将该小区管理成为广州最好，管理档次最高的住宅小区。
根据国家建设部颁布的（94）33号令《城市新建住宅小区管理办法》和广东省人大党委会颁布的（93）公告33号《广东省房地产开发经营条例》等法规的规定，开发建设单位将广州「星河湾」委托给广州星河湾物业管理有限公司进行管理，并签订《物业管理委托合同》，同时委托戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司作为物业管理顾问。
二、管理服务目标与整体策划
（一） 管理服务目标
物业管理服务的最终目标是创一方文明、保一方平安，使住（用）户安居乐业，使该物业保值增值。
物业管理服务主要包括两大部分，一是对物业的管理，二是对住（用）户的服务。
1、 将广州「星河湾」作为广州物业管理的典范实施管理，将酒店管理与物业管理融为一体，以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。
2、 内部管理上实行定员、定量、定额方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，为管理好广州「星河湾」，服务于住（用）户打好坚实的基础。
A． 正确处理好开发商与住（用）户之间的关系，维护两者的合法权益，为开发商提出合理的建议，为住（用）户排优解难，让住（用）户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。
B． 通过严格管理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。
C． 在物业管理方面，计划从住（用）户入住起一周年评上广州市物业管理示范小区。
D． 通过高水平的物业管理，让住户享受“五星级”的家园，让商— 业主对该管理深感满意。
E． 通过科学的管理服务，使该物业及其设施、设备、绿化等延长使用期，确保开发商和业主的物业高度保值、增值。
F． 通过对广州「星河湾」的管理，更加提高 宏宇物业管理有限公司的名牌地位。
（二）管理服务目标整体策划
广州「星河湾」的管理服务工作将按照“用心管理、真诚服务”的原则，对本小区的住宅及商铺部分实施一体化管理的综合服务。一体化管理，管理处设有对住宅及商铺管理的各部门，负责协调、管理住宅及商铺管理中出现的各种情况和问题，保证小区的正常运作，受理业户投诉，监督服务质量，确保各种管理工作畅顺。管理处设有小区管理组，全面负责小区住宅部分和商铺部分的日常管理服务工作，充分发挥一体化管理资源合理配置的优势，节约人力、物力的投入，加强住宅和商铺的相互支持和促进，提高管理效能。管理处将以人性化的管理贯穿于工作的始终，充分发挥员工的工作积极性、主动性和创造性，最好地满足住（用）户的各项要求。管理处将结合本大厦的特点，把住宅管理和商铺管理相结合，创造出独具风格的管理模式，以尽善尽美的管理服务，为业户提供安全的居住、商务环境。
三、管理模式与实施计划
（一）管理模式
设置星河湾物业管理有限公司由精干、专业性强的人员组成，下设各管理服务专业部门：
1、 管理处
A． 人员的配置力求合理、科学，主任及助理须大专文化程度，精通物业管理，懂经营、懂法律，员工全面特证上岗。
B． 各专业分工明确，在管理处总经理的指导下，各司其职、各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理的良性循环。
戴德梁行广州「星河湾」零干扰服务理念管理方案